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“以房养老”骗局模式新解读

2019-12-15 00:00

  下面来解构一下“以房养老”的骗局模式。

  首先,一些养老公司打着“以房养老”的旗号,在老人密集的小区里宣传,或者开设保健品公司、养老器械公司,吹嘘以房养老的好处,强调房子抵押贷款之后,养老公司每月支付固定利息,利息以房价估值为基数,并代替老人向出借款项的人偿还利息,老人不会承担任何风险。

  其次,养老公司会介绍老人认识出借人,让老人与出借人之间签订借款合同,并将房子办理抵押。养老公司带领老人去公证处办理债权公证,如老人违约还款,则债权人可以直接向法院申请执行。这里,某些以房养老的案例中,养老公司会为老人的债务设定反担保,从而打消老人的顾虑。

  再次,养老公司将出借人转到老人账户的借款转走,然后每月向老人支付固定收益、替老人偿还借款利息。但是,过一段时间后,养老公司或突然“消失”,或资金链断裂,停止为老人还款,“以房养老”爆雷。此时,借款人要求老人还款,老人成为债务人,如无力还款,则只能以房抵债。

  识别“以房养老”骗局的问题

  “以房养老”骗局具有隐秘性,单从表面上来看,毫无漏洞,貌似每一链条都是合法合规的。但通过整理多起案例,可以发现“以房养老”存在如下问题:

  一是“以房养老”的房价估值过低、利息过高。以案例中杨老太太的房子为例,同地段同户型的房价均价在43000元/平方米左右,130平方米的房子,市场价值约559万元,但养老公司对其房价估值仅为327万元,房价明显不合理。而老人与出借人签订的借款合同约定的利息往往大于10%,这笔借款利息由养老公司承担。值得注意的是,养老公司不仅替老人偿还高昂的借款利息,同时还向老人支付固定的养老金,养老金以房价为计算基数,年利率在6%-10%之间。这样,养老公司需为老人支付年利率高达20%的利息,而我国银行贷款利率一般在4%左右,即使财付通、支付宝等借款,年利率也不过10%左右,养老公司高利息、低房价的行为存在可疑和不合理之处。

  二是合同内容不让老人搞懂。老人“以房养老”的过程可以用莫名其妙、糊里糊涂来形容,完全被养老公司所左右,自己没有主见。首先,老人签署的合同数量多,涉及借款合同、抵押合同、反担保合同、以房养老服务合同等,老人根本无暇细看。其次,合同的内容也是晦涩难懂,涉及大量的专业术语,如“云养老”、“资产养老”、“季薪制”等。在合同签订的过程中,养老公司不让老人细细阅读合同内容,更不会对晦涩难懂的词句做出解释,只是让老人签字。

  三是公司的盈利模式不符合经济逻辑。依养老公司的说法,其借款的目的是为了赡养投资的老人,目的具有公益性。但是其赡养老人的资金来源为何?其盈利模式为何?养老公司如何维持公司的正常经营运转?又如何支付高昂的借款利息?却无从解释。

  老人无法厘清复杂的骗局

  “以房养老”案件错综复杂,关系盘根错节,仅凭当事人自身的力量撕破骗局面纱的难度很大。

  首先,涉及法律关系众多,追索链条长。整个“以房养老”链条中,既涉及老人与出借人之间的民间借贷法律关系、抵押担保关系,又涉及老人与反担保公司之间的担保关系,还涉及老人与养老公司之间的服务合同关系、民间借贷关系。法律关系错综复杂,单独审查任何一种关系,又貌似是合法合规的,识别难度很大。同时,因每一笔“以房养老”链条中涉及人数众多,法律关系主体较多,追索链条长,更是增加了日后案件审理的难度。

  其次,老人举证困难。老人破解“以房养老”圈套的途径主要有两种,一是以欺诈为由,向法院诉请确认合同无效,二是向养老公司追索债权。确定合同无效,需由老人举证证明借款人存在欺诈的故意,即证明主观上受到欺诈或者误导,这对于连自己签的是什么合同都不清楚的老人而言是难上加难。老人向养老公司追索债权,但是合同却早已被养老公司收走,毫无证据,无从举证。

  再次,“以房养老”的外观真实,老人很难看到其所掩盖的事实。养老公司往往会伪造一些政策性文件,并以洗脑的方式大肆宣传。而签订的合同亦不碰触法律的红线,老人很难识别。为了提升老人的信任,养老公司还会带领老人去公证处,为其提供反担保,老人因为相信公证部门而轻易上当。在运营过程中,养老公司亦会向老人履行一段承诺,支付养老金、代付利息,老人难以看清楚这究竟是骗局,还是真实的高息养老。

  来源:经济参考报

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